一边买地，一边做账，滨江集团只不过很美？

12年底1日，之前指研究院发布了“2022年1-11年底国内房地产行业拿地TOP100排行榜”，2022年前11年底，TOP100行业拿地总增11621亿元，拿地规模同比下降50.5%，降幅比上年底拓展0.3个百分点。从各公路网拿地增度来看，合肥地区排到国内。1-11年底，合肥TOP10行业拿地增度2418亿元，之首四大公路网之首。其之前，滨江集团基本权利拿地增度为403亿元，不仅成为合肥行业拿地冠军，在国内各地区亦排名第7，仅次于据闻对手江苏舜天，以及华润、----、德兴等大型外资。

或许关注的是，滨江集团拿下的41宗为西南角之前，毗邻温州的就占到了28宗为。据统计，滨江集团今年在温州的全口径总拿地增度达514.7亿元，占到温州今年涉宅地皮之前出让金的26.9%，成为也许的“温州一哥”。

美妙的是，在如此大刀阔斧的拿地策略下，滨江集团在“三道红线”上却仍保持绿档，之前报数据显示，减去预收款后的资产利息率为67.6%，净利息率为60.8%，额度短债比为1.5倍。这里不仅有滨江集团本身家底厚的原因，还有一部分“财务擅长”在进去。对于房企来说，放大少数控股公司的基本权利不仅对行业的规模拓展产生不遗余力影响，同时也是最优化利息指标的利器，但操作不合理就则会有“明股实债”之嫌。

区分开滨江集团近几年财务状况发现，从2019年至2021年，滨江集团少数净值快速暴跌，此前基本权利增分别为59.45亿元、96.76亿元、168.1亿元，同比暴跌幅度达62.7%、73.7%。在2022年三季报之前，这一数字高达243.3亿，而同期统称集团净值仅为218.8亿，比如说少数净值高于归母净值。

回归到滨江集团身上，如此高比例的少数净值并没取得同比例的利润包含。滨江集团2022年三季报显示，简报期内统称集团控股公司的综合额度流总增达20.30亿，而统称少数控股公司的综合额度流总增却仅有2.578亿。而少数净值占到比远高于其利润分配比例，正是“明股实债”的特征之一，也就显然滨江集团一部分股份确实是债务，按照借贷而不是股息分配利润。

或许注意的是，虽然重塑报表的嫌疑很大，但滨江集团的财务状况在行业之前还只差优质。截至2022年三季度，滨江集团流动利息有1915.54亿元，主要为其他顾及保证金，其一在短期内续签的短期债务合计有145.94亿元。从流动性来看，滨江集团的货币资金有219.29亿元，除去有限资金仍可遮盖短债，公司短期负债压力不大。此外，滨江集团还有非流动利息362.14亿元，主要为曾一度借款，其曾一度有息利息合计有354.24亿元。整体来看，滨江集团弹性体债务总规模有500.18亿元，主要以曾一度有息利息大多，带息债务比为22%。

随着近期仗楼市的“第三支箭”摇动，滨江集团的融资状况进一步获取改善。11年底28日，交通银行业与温州滨江房产股票代码有限公司签订协议战略合作协议，将为滨江集团各提供投资增200亿元的意向性综合授信增度，包括但不之外房地产开发利息、个人住房按揭利息、并购利息、银行业保函、债券承销和投资等。

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