董希淼：建议部分库存房贷利率尽快阶段性下调

笔记 董希淼 招联首席研究员、北京大学金融研究院受雇研究员

2022年以来，应有住宅楼抵押提早欠款现象引人注意增多，渐成“提早欠款水波”。其中，大部分借款人还申请经营性抵押或应有消费行为抵押，套取款项完成提早欠款。无论是常规的提早欠款、还是不当“转贷”，出现此类现象主因之一就是大部分产出借款人通货膨胀率偏低，与新增借款人彼此之间的利差偏大。

笔者决定，应该早日但政府，更进一步降低大部分产出借款人通货膨胀率，遽轻居民住宅楼消费行为负担，助力以后和扩大消费行为。

为什么说局限性产出借款人通货膨胀率偏低？

在过去很长一段时间，中国对住宅楼抵押通货膨胀率全面试行HK$通货膨胀率，在抵押一般而言通货膨胀率思路购买者，借款人通货膨胀率突出略极低抵押一般而言通货膨胀率。2017年以后，为纳强房产产品转录，借款人通货膨胀率开始极低抵押一般而言通货膨胀率(2020年借款人定价一般而言改以为抵押产品报价通货膨胀率，即LPR)。

具体内容来看，2017年至2018年，新派发借款人通货膨胀率由抵押一般而言通货膨胀率的85引至9引，大幅上行至5.5%左右；2019年至2021年，借款人通货膨胀率在5.3%至5.6%直通内高位运行。2021年下半年开始，大部分地区借款人通货膨胀率甚至备受瞩目至6.0%以上，最高超过6.5%。据估算，上述周日派发的产出借款人占多数比可能超过50%。虽然2022年LPR回升三次，其中5年期以上LPR回升35个基点，但大部分产出借款人通货膨胀率偏低的持续性性即便如此存在。

大部分产出借款人通货膨胀率偏低，主要是因为之前住宅楼抵押额度较极多，产品款项成本走高，而抵押消费行为旺盛。而且，受借款人通货膨胀率新政策规范，之前借款人通货膨胀率也就是说也极低。2020年3月末抵押通货膨胀率定价切换后到2022年5月末之前，首套借款人通货膨胀率也就是说为同期限的LPR、二套借款人通货膨胀率也就是说为同期限LPR纳60个基点，不极多地区还在全国也就是说思路必要性纳点。

通货膨胀率是款项的价位，产出借款人通货膨胀率极低，突显的是之前住宅楼抵押产品价位持续性性，受之前供求关系严重影响和决定，也不是银行业可以随便主宰。

笔者确信，降低大部分产出借款人通货膨胀率，具有“一箭三雕”的功用：一是有助于缩遽借款人借款人利息支出，保持稳定和扩大住宅楼消费行为消费行为，进而有助于房产产品肥胖症平稳发展；二是有助于变小产出借款人与新增借款人利差，缩遽居民姆推提早欠款和不当“转贷”行为，为银行业作主优质借款人客户；三是有助于遽轻居民住宅楼消费行为负担，推动居民将利息转换成为消费行为和投资，提振居民扩大消费行为的意愿和战斗能力。

如何更进一步调降产出借款人通货膨胀率？

从操作上看，笔者决定，可在中国人民银行业教导下，通过产品通货膨胀率定价自主机制，引导银行业降低大部分产出借款人通货膨胀率。

具体内容而言，由诸省(自治区政府、县市)产品通货膨胀率定价自主机制，对通货膨胀率偏低的产出借款人制定额外购买者或缩遽纳点等惠民新政策提案。决定对2023年1月末1日通货膨胀率即便如此极低5.0%的产出借款人，分作三档，分别采取HK$新政策：通货膨胀率极低6.0%的，打八五引或遽100个基点；通货膨胀率极低5.5%略极低6.0%的，打九引或遽60个基点；通货膨胀率极低5.0%略极低5.5%的，打九五引或遽30个基点。

为不方便执行，决定对产出借款人不区分首套、二套，不区分见下文通货膨胀率和相同通货膨胀率，仅以通货膨胀率高低为常规完成调整。对有逾期详细描述的借款人，一般而言不享受HK$新政策。允许各银行业在上述思路，适度增纳HK$幅度，但不应该超过各自品位的5个基点。

同时还要看见，必要性降低产出借款人通货膨胀率，将必要性缓冲器银行业利润空间。如何既让广大借款人受益，又最大程度降低对银行业严重影响，必须综合考量、审慎挺进。考虑到银行业近年来持续性向实体经济理应、利润增长压力很小，上述新政策可为更进一步新政策，暂定为试行3年，3年之后视持续性性再研究。